Die Schweiz lockt Immobilienkäufer nicht nur mit alpinen Chalets und Villen am See, sondern auch mit einem sicheren Investitionsklima. Nur muss man sich angesichts des hohen Preisniveaus das Land auch leisten können.
Von Gerald Paschen
Edellagen am Seeufer, mondäne Skiorte und Wirtschaftszentren wie Zürich oder Genf – Schweizer Adressen haben Renommee. Sie sind als Erst- und Zweitwohnsitze nicht nur eine gute Kapitalanlage, sondern bieten Lebensqualität, wobei neben den Reizen der vertikalen Landschaft vor allem die Sicherheit eine besondere Rolle spielt. Wählen kann man aus einem vielseitigen Angebot von Luxus- und Ferienimmobilien. Nur die Preise muss man akzeptieren – Immobilien kosten hier in der Regel deutlich mehr als vergleichbare Objekte in den Nachbarländern.
Die Trends am Wohnimmobilienmarkt sind allerdings selbst in der Schweiz nicht homogen: Am nationalen Eigenheimmarkt (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) werden nach Analysen der Bank UBS seit 2008 Preissteigerungen verzeichnet. Beispielsweise legten grössere Eigentumswohnungen von über 90 Quadratmetern seit 2012 um 12 Prozent zu. Bei Mehrfamilienhäusern, die seit 2005 um stolze 80 Prozent teurer geworden sind, stagnieren dagegen seit drei Jahren die Preise. Dennoch wird weiter kräftig gebaut – 2018 sind rund 50.000 Wohneinheiten fertig gestellt worden. Mittlerweile existiert in der Schweiz ein Überhang im Mietwohnungsmarkt, sodass die Mieten nicht mehr steigen. Nur in den grossen Städten wie Zürich, Basel, Bern und Luzern übersteigt die Nachfrage weiter das Angebot.
Ein spezieller Markt sind Luxusimmobilien, die schon 2011 schwindelerregende Preishöhen erreichten. Danach erfolgte bis 2015 eine deutliche Preiskorrektur um rund ein Viertel. Seit 2015 erhöhen sich die Medianpreise und die Zahl der Transaktionen wieder.
Beschränkt wurde der Immobilienkauf durch die im Jahr 2012 beschlossene Zweitwohnungsinitiative. Sie zwingt die Kommunen, nur noch maximal 20 Prozent der Wohnflächen für die Nutzung von Ferienimmobilien freizugeben. Betroffen sind davon in erster Linie die touristischen Gebiete in den Bergregionen, besonders im Kanton Graubünden. Die drohenden Beschränkungen führten allerdings erstmal dazu, dass bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes im Januar 2016 in den besagten Feriendestinationen noch rasch viele neue Urlaubsdomizile hochgezogen wurden. Vor allem im Luxussegment wurde das Angebot kräftig erweitert, wodurch sich die Preise stabilisierten. Die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative hat nach Jahren wieder Rechtssicherheit in die Feriengebiete gebracht.
Daneben wird durch die sogenannte „Lex Koller“ Ausländern schon seit den 1980ern der Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt erschwert (siehe dazu unser Artikel auf der Seite 108). Es gibt allerdings in bestimmten Kantonen einige Ferienliegenschaften, die von der Lex Koller befreit sind. Über solche Ferienwohnungskontingente verfügen folgende Kantone: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (nur für Wohneinheiten in Aparthotels), Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis.
Fehlende Anlagealternativen auf den Finanzmärkten pushen aktuell das Schweizer Immobiliengeschäft. Derzeit kann man nicht davon ausgehen, dass die Zinsen kurzfristig und schnell ansteigen werden. Auch die Angst vor einer Immobilienblase, die noch 2017 umging, hat sich bislang als unbegründet erwiesen. Nach Angaben der Bank UBS, die dazu regelmässig Analysen liefert, ist das Risiko einer Blase angesichts der guten Konjunktur im Jahr 2018 deutlich gefallen. So ist das BIP der Schweiz 2018 um 2,6 Prozent gestiegen. Für 2019 wird ein reales Wachstum von 1,6 Prozent erwartet. Für einen gesunden Immobilienmarkt spricht ferner, dass die Schweizer Einkommen bislang noch schneller wachsen als die Hypothekenschulden und die Beschäftigungsrate hoch ist. Nationale Akteure dominieren den Immobilienmarkt der Schweiz klar, während sich die Bedeutung ausländischer Investoren vor allem im Segment der Luxusimmobilien zeigt. Laut der Prognose der UBS für 2019 werden sich Einfamilienhäuser in der Schweiz um 1 Prozent verteuern, während man bei Eigentumswohnungen leicht sinkende Preise erwartet. Beim aktuellen Kurs des Schweizer Frankens (1 CHF = 0,91 € / August
2019) dürfte auch die ausländische Nachfrage auf dem Zweitwohnungsmarkt stabil bleiben. Zudem werden Eigentumswohnungen weiterhin im grossen Stil zu Investitionszwecken erworben (Buy-to-let).
Im Fokus der nationalen und internationalen Käufer von hochwertigen Immobilien stehen vor allem drei Gebiete: die Wirtschaftszentren im Mittelland zwischen Boden- und Genfersee, die Wintersportdestinationen in den Bergregionen und das Tessin.
Die exklusivsten Standorte im Mittelland zeichnen sich durch eine Nähe zu den beiden grössten Schweizer Städten und durch bevorzugte Seelagen aus. Im Raum Zürich konzentrieren sich klassische Erstwohnsitzgemeinden, während in Genf und am Genfersee eine überdurchschnittliche Zahl von Ausländern in Luxusimmobilien investiert hat. Mit mehr als 12.000 Wohneinheiten ist der High-End-Markt am Zürichsee rund doppelt so gross wie derjenige am Genfersee. Bei den Spitzenpreisen liegt jedoch die Genferseeregion vorn – Angebotspreise von Spitzenobjekten erreichen oft 9 bis 19 Millionen Franken.
Zürich, die grösste Stadt der Schweiz mit 409.000 Einwohnern, bleibt insgesamt jedoch das teuerste Pflaster mit einem Medianpreis von 13.000 Franken (11.570 €) pro Quadratmeter (Immobilienreport 2018 von ETH Zürich/comparis.ch). Darauf folgen die Seegemeinden am Zürichsee Horgen (11.750 Franken) und Meilen (11.250 Franken). Beim Vergleich mittelgrosser Häuser (5 bis 6,5 Zimmer) führt der Bezirk Meilen mit dem Angebotspreis von 2,5 Millionen Franken. Am Genfersee im Bezirk Nyon (Kanton Waadt) liegt der Medianpreis bei 2 Millionen Franken. Auch in den Bezirken Horgen, Luzern, Zürich und dem Kanton Genf beträgt dieser für ein mittelgrosses Haus noch über 1,5 Millionen Franken.
Attraktiv für nationale und ausländische Kunden ist dank sehr niedriger Einkommenssteuern der Kanton Zug. Top-Lagen findet man am Zugerberg, an der Westseite des Zugersees und am Ägerisee. Unter vier Millionen Franken sind Villen an diesen Standorten selten zu haben.
Über den Schweizer Durchschnittspreisen liegen auch die begehrten Lagen am Bodensee, beispielsweise in den Gemeinden Gottlieben, Tägerwilen oder Bottighofen.
Die Bergregionen sind das touristische Aushängeschild der Eidgenossenschaft. Rund zwei Drittel der Ferienwohnsitze im gesamten Alpenraum liegen in der Schweiz. Wem die teuerste Wohnlage gerade gut genug ist, der geht nach Sankt Moritz in das Villenquartier Suvretta. Der Milliardärshügel ist seit den 1960er-Jahren winterliches Refugium der Reichen und Mächtigen. Unter 25 Millionen Euro ist hier kein Chalet zu bekommen. Der High-Class-Markt ist nicht besonders transparent, Spitzenobjekte werden häufig unter der Hand gehandelt. Wertstabil bleiben neben Suvretta die Toplagen an der Via Tinus, Via Brattas oder Via Serlas in St. Moritz. Mithalten kann bei solchen Preisen eigentlich nur der Ort Gstaad im Berner Oberland, wo der Oberbort und die autofreie Promenade des Chalet-Dorfs besonders begehrt sind. Kein Wunder also, dass St. Moritz und Gstaad im Ranking der Top-Ferienwohnungsmärkte des gesamten Alpenraums, das von der UBS-Bank erstellt wird (Alpine Property Focus 2018), die ersten Plätze einnehmen – noch vor dem französischen Courchevel sowie St. Anton und Kitzbühel in Österreich. 15.400 Franken pro Quadratmeter kostet in St. Moritz demnach eine Ferienwohnung in guter Qualität. Das bedeutet einen Preisanstieg von sieben Prozent vom Jahr 2017 auf 2018. Für Gstaad wurde für solche Objekte ein Preis von 14.500 Franken errechnet. Die UBS-Analysten finden insgesamt 24 Alpenorte mit Quadratmeterpreisen von über 8.000 CHF. Davon liegen 15 in der Schweiz. Zu echten Luxusmärkten mit nach oben offenen Preisen zählen – neben St. Moritz und Gstaad – die Walliser Orte Verbier, Zermatt und Crans-Montana. Desweiteren liegen auch noch Lenzerheide, die Jungfrau-Region, Flims/Laax und Davos/Klosters über 10.000 Franken pro Quadratmeter. Knapp unter diesem Preis bleibt Andermatt im Kanton Uri. In diesem Dorf wird seit ein paar Jahren an einem touristischen Grossprojekt mit Wohnprojekten, Hotels, Restaurants und Skipisten gebaut. Für ausländische Investoren dürfte interessant sein, dass dieses Projekt von der Lex Koller befreit ist.
Schon seit Jahrzehnten ist bei ausländischen Käufern das Tessin beliebt. Im Fokus bei den Luxusinvestments steht das mediterrane Ambiente am Lago Maggiore und am Lago di Lugano. Seeimmobilien bei Ascona kosten meist 3 bis 8 Millionen Franken. Absolute Spitzenobjekte erzielen hier und bei Lugano noch höhere Preise. Allerdings zeigt die italienische Schweiz, dass ein Einstieg gar nicht so viel kosten muss. Die Bezirke Vallemaggia und Leventina sind mit Medianpreisen für mittelgrosse Einfamilienhäuser von rund 350.000 Franken beziehungsweise 400.000 Franken die niedrigsten Preiszonen der Eidgenossenschaft.
Es bleibt festzuhalten, dass die Schweiz eine grosse Auswahl an interessanten Wohnsitzen im Luxussegment und gute Kapitalanlagen im Immobilienbereich bei stabilen Preisen bietet. Zumindest kurz- und mittelfristig sind bei den Preisen keine grösseren Abwärtstendenzen zu erwarten.