Dubái, en el golfo Pérsico, es el emirato de los superlativos, que atrae a inversores, expatriados y turistas de forma casi mágica. Tras el parón de 2014, el mercado inmobiliario vuelve a moverse. Este es un informe de mercado.
Por Gerald Paschen
Siempre más grande, más alto, más exclusivo: Dubái es desde hace al menos veinte años una auténtica atracción con sus megaproyectos, inmuebles que baten récords y complejos residenciales exclusivos. La construcción de una gigantesca isla con forma de palmera marcó un nuevo rumbo a principios de la década de 2000. El Palm Jumeirah fue el mensaje del emirato al resto del mundo: ¡estamos despegando en el sector inmobiliario! Desde 2002, los extranjeros pueden adquirir villas y pisos en Dubái. Desde entonces, el horizonte, los complejos residenciales y las atracciones turísticas no han dejado de crecer.
Dubái alberga el edificio más alto del mundo, el Burj Khalifa (828 m); se están creando espacios de primera línea con canales artificiales, lagos interiores y campos de golf; y el aeropuerto ha crecido hasta convertirse en uno de los centros de aviación más importantes. Dubái, que pertenece a la Federación de los Emiratos Árabes Unidos (EAU), atrae a los visitantes a través del lujo, las actividades de ocio y un estilo de vida más occidental. No solo ofrece una vida junto a la playa en el golfo Pérsico y hoteles exclusivos, sino también elegantes centros comerciales, zocos, vida nocturna, puertos de yates, polo, deportes de invierno (pista de hielo, pista de esquí cubierta) y paseos con restaurantes y cafés.
Sin embargo, en el conglomerado de diversos proyectos de desarrollo y comunidades de Dubái, la pregunta más frecuente es dónde vale la pena comprar y cómo se desarrollará el sector.
Las primeras huellas en el mercado las dejó la crisis financiera de 2008. En la segunda isla de palmeras, llamada “Palm Jebel Ali”, que se construyó frente a la costa entre 2002 y 2008 basándose en el modelo de Palm Jumeirah, los proyectos de construcción apenas han despegado. Incluso el aún más ambicioso proyecto de islas “El Mundo”, con unas 300 islas artificiales de arena que en conjunto forman el planeta tierra, se está desarrollando muy lentamente. El Mundo carece de conexiones con el continente y a él se puede acceder únicamente en barco o helicóptero. En Dubái, los precios de los inmuebles alcanzaron su punto máximo en 2014. Los años del 2014 al 2019 se caracterizaron por un sobrecalentamiento de la actividad de la construcción y por una reducción de los precios asociada de entre el 20 % y el 30 %.
Según el análisis de JLL, el número total de propiedades residenciales de la ciudad de Dubai ha crecido hasta 607.000 unidades a principios de 2021. La cifra incluye todos los pisos, adosados y villas terminados, sin incluir las viviendas de los trabajadores ni las viviendas locales de los emiratíes. En el primer trimestre de 2021, la comparación interanual muestra que los precios de los inmuebles en venta cayeron un 5%, y los alquileres un 10%. Probablemente también como medida para impulsar el mercado inmobiliario, el emirato lleva unos dos años ofreciendo más oportunidades para obtener un visado. La caída de los precios, junto con las condiciones favorables de financiación, fueron probablemente las razones por las que está surgiendo una nueva tendencia de inversión a pesar de la pandemia de coronavirus.
Este año, Dubái ha registrado casi 31.000 transacciones inmobiliarias hasta finales de julio; esto supone un aumento del 75 % en el volumen de ventas con respecto al año anterior. En junio de 2021 se produjo el mayor volumen de transacciones desde diciembre de 2013. Comparando el valor de las transacciones del segundo trimestre de 2019 con el segundo trimestre de 2021, se produjo un aumento del 102 %.
El barrio de la Marina de Dubái está especialmente animado, con 3.180 transacciones en lo que va de 2021 (un 92 % más que en julio). El precio medio por pie cuadrado es ahora de 1.666 dirhams (aprox. 4.125 euros/ m², -1,8 % respecto a 2020). El ambiente del puerto deportivo de Dubái impresiona por su aire futurista, con muchos rascacielos modernos alrededor del canal artificial. Aquí pueden encontrarse multitud de yates, muelles, restaurantes, cafés y paseos. Son los expatriados más jóvenes los que prefieren alquilar pisos en esta zona, lo que también atrae a los inversores. Mehrdad Bonakdar, fundador del Grupo KENSINGTON, que en el pasado residió en el puerto deportivo de Dubái durante dos años, ha invertido en esta zona en 2021. “Creo que el puerto deportivo de Dubái es uno de los mercados más interesantes de todos para los inversores, pero también para los propietarios-residentes. No es casualidad que el 10 % de todas las transacciones de Dubái se realicen en el puerto deportivo de Dubái”. Esta es también la razón por la que KENSINGTON ha abierto recientemente otra oficina en la marina de Dubái
En segundo puesto en términos de transacciones (2.229 hasta julio) se encuentra la zona de desarrollo de Business Bay, en el corazón de la ciudad. Aquí, el precio medio ha caído más de un 18 % en un año, hasta situarse en torno a los 3.090 euros/m2 . Entre los planes de futuro para Business Bay se proyectan más de 200 rascacielos, con un estilo de vida urbano que prevalece en los límites del centro de Dubái, en donde vivir y trabajar deben estar entrelazados. La comunidad de Al Thanyah ocupa el tercer lugar: en un año, el número de ventas ha aumentado un impresionante 237 % y el precio medio un 21 %. El complejo consta de 50 parcelas que se adentran en una vía navegable artificial. Al norte están el puerto deportivo de Dubái y las torres del lago Jumeirah. Los precios por metro cuadrado de los pisos de Al Thanyah son ahora de 2.475 euros. También se ha experimentado una fuerte demanda de viviendas en barrios como Downtown Dubai (4.460 euros/m2 ), Palm Jumeirah (4.075 euros/m2 ), Dubai Hills Estate (2.650 euros/m2 ), Jumeirah Village Circle (2.015 euros/m2 ) Sports City (1.825 euros/m2 ), y Wadi Al Safa 5 (1.820 euros/m2).
Para los compradores de villas exclusivas, el clásico sigue siendo el complejo cerrado Emirates Hills, el Beverly Hills de Dubái, situado en el campo de golf de Montgomerie, con precios que van de 4 a 28 millones de euros. El Palm Jumeirah está en a misma liga en términos de villas. Hace solo unos meses, se alcanzó aquí un precio récord de 17 millones de euros por una villa de diseño. Un multimillonario de Taiwán consiguió casi 1.400 m2 de terreno con 1.000 m2 de espacio habitable y acceso directo a la playa. Una buena alternativa, y más barata, son los complejos de villas cerrados y tranquilos de los Arabian Ranches, que se encuentran más alejados de la ciudad, ya al borde del desierto. El entorno aquí es más seco y caluroso que junto al mar. Las villas, que oscilan entre los 380.000 y los 7 millones de euros, también son adecuadas para familias. En el caso de las casas adosadas, Dubai Hills Estate puede ser una opción, con precios que van desde los 460.000 a los 900.000 euros Pero, ¿merecen la pena estas inversiones? “Para la segunda mitad de 2021, espero que continúe la tendencia alcista del mercado”, afirma Lynnette Abad, directora de investigación del Grupo Property Finder. También se espera que surja un impulso económico gracias a la exposición mundial “Expo2020”, que ha tenido que ser aplazada un año a causa de la pandemia de coronavirus y que por fin abrirá sus puertas el 1 de octubre de 2021. Dubái no sería Dubái sin los grandes eventos, los megaproyectos y los nuevos y espectaculares complejos residenciales no mantuvieran al emirato en el punto de mira del público y los inversores de todo el mundo.