Privatanleger haben heute kaum noch die Chance, ihre privaten Ersparnisse inflationsgeschützt bzw. mit einer Verzinsung höher als 3 % am Kapitalmarkt relativ „sicher“ zu investieren. Eine interessante Möglichkeit, Zinsen von 5 bis 7% zu erhalten, bietet jedoch das Immobilien-Crowdfunding. Wie funktioniert das?
von Ferdinand Bräutigam
Das Crowdfunding ist ein aus den USA stammendes Finanzierungs- und Investitionsmodell, über das private Investoren anfangs hauptsächlich Unternehmen, speziell innovative Start-ups, finanziert haben. Daraus hat sich dann das Immobilien-Crowdfunding entwickelt, das es seit 2012 auch in Deutschland gibt.
Vor der Finanzkrise 2007 war es üblich, dass Banken 90, 95 oder gar 100% des Kaufpreises beziehungsweise der Projektkosten finanzierten. Im Jahr 2010 wurde die Bankenregulatorik von Basel II auf Basel III umgestellt, um die Risiken für eine weitere mögliche Finanzkrise wie im Jahr 2007 zu reduzieren. Dadurch wurden die Eigenkapitalanforderungen an die Banken und die Kreditnehmer deutlich erhöht.
Seither fällt es den Immobilien-Investoren zunehmend schwerer, ihre Objekte oder Projekte mit einer hohen Fremdkapitalquote zu finanzieren, weshalb sie zunehmend auf alternative Finanzierungsmöglichkeiten zurückgreifen.
Das Immobilien-Crowdfunding bietet dem Immobilien-Investor hier die Möglichkeit, sich Kapital von privaten Investoren zu sichern, um so Projekte mit einem zu 2007 vergleichbar hohen Finanzierungsanteil umzusetzen.
Das Kapital, das die Anleger zur Verfügung stellen beziehungsweise investieren, ist sogenanntes Mezzanine-Kapital, welches in den meisten Fällen in Form eines Nachrangdarlehens ausgestaltet ist.
Mezzanine-Kapital ist hinsichtlich seiner Eigenschaften zwischen Eigen- und Fremdkapital anzusiedeln. Es gibt viele verschiedene Arten von Mezzanine-Kapital, abhängig davon, ob es tendenziell den Eigenschaften von Fremd- beziehungsweise Eigenkapital zuzuordnen ist.
Das sogenannte Nachrangdarlehen hat auf den ersten Blick viele Eigenschaften von Fremdkapital, denn die Anleger erhalten einen festen Zinssatz, haben keine Mitspracherechte und die Laufzeit wird von vornherein festgelegt. Im Gegensatz zum „echten“ Fremdkapital, das in der Regel von Banken bereitgestellt wird, hat es jedoch die Eigenschaft, dass es im Insolvenzfall einer Objekt- oder Projektgesellschaft „nachrangig“ nach allen anderen Gläubigern aus der Insolvenzmasse bedient wird. Das bedeutet, dass die Anleger ein höheres Risiko tragen als die fremdkapitalfinanzierenden Banken – jedoch werden diese auch mit einem entsprechend höheren Zinssatz bedient.
Die Plattformen müssen nach §13 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) den Anlegern ein Vermögensinformationsblatt bereitstellen, in dem die wichtigsten vertraglichen Grundlagen aufgeführt sind und in dem zusätzlich nochmals auf die Risiken des Investments hingewiesen wird. Ferner muss das Vermögensinformationsblatt bei der Bundesanstalt für Finanzaufsicht (BaFin) eingereicht und gebilligt werden.
Hinzu kommt, dass die Immobilien Crowdfunding-Plattformen nach §12 Abs. 2 VermAnlG wie folgt auf das Risiko hinweisen müssen: „Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“
Zudem ist es für private Anleger nicht möglich, mehr als 10.000 Euro pro Projekt zu investieren (§2a Abs. 3 VermAnlG),und das Funding je Projekt, das über einen Schwarm bzw. eine Crowd finanziert wird, darf die Summe von 2,5 Millionen Euro nicht übersteigen. (§2a Abs.1 VermAnlG).
Die Plattformen sind bestrebt, qualitativ hochwertige Projekte (auf ihrer Plattform) anzubieten, denn ein Insolvenzfall würde für sie, bedingt durch die Öffentlichkeit, die das Immobilien-Crowdfunding mit sich bringt, einen enormen Imageverlust bedeuten. Aus diesem Grund arbeiten die meisten Plattformen nur mit erfahrenen Projektentwicklern zusammen und die Anforderungen an das Projekt sind sehr hoch.
Wie zu Beginn erwähnt, wurde das Modell Crowdfunding vor allem dazu genutzt, um Unternehmen, speziell innovative Start-ups, zu finanzieren. Seit dem Jahr 2016 hat das Immobilien- Crowdfunding das Crowdfunding für Unternehmen in Deutschland vom Volumen her überholt und im Jahr 2018 wurden insgesamt über 210 Millionen Euro über Immobilien-Crowdfunding-Plattformen vermittelt. Alleine im ersten Halbjahr 2019, lag das über Immobilien-Crowdfunding Plattformen vermittelte Volumen bei über 155 Millionen Euro.
Die Wachstumsraten im Immobilienbereich sprechen absolut für sich: In den Jahren von 2015 auf 2017 verdreifachte sich das Volumen jährlich. Von 2017 auf 2018 lag die Wachstumsrate bei +63,2 Prozent. Die heute grössten Plattformen, wie Exporo und Zinsland, wurden im Jahr 2014 gegründet und haben massgeblich zu diesem Wachstum beigetragen.
Die Tabelle zeigt, dass der Markführer Exporo einen Marktanteil von 59,5 Prozent unter den Plattformen hat. Mit einer Wachstumsrate von fast 300 Prozent im Jahr 2017 und einer Wachstumsrate von 50 Prozent im Jahr 2018 ist die Plattform absoluter Marktführer in diesem Segment. Jedoch ist der Markt sehr umkämpft und Plattformen, wie beispielsweise iFunded oder Engel & Völkers Capital, weisen Wachstumsraten von jeweils über 800, beziehungsweise 900 Prozent im Jahr 2018 auf.
Das durchschnittliche Volumen pro Projekt lag im Jahr 2017 bei 1,085 Millionen Euro und 2018 dann schon bei 1,453 Millionen Euro.
Auch Kensington Crowd bietet ab sofort Kleinanlegern die Möglichkeit, online in Immobilienprojekte zu investieren. Unter www.kensington-crowd.com ist eine Investition bereits ab 250,- € möglich.
