Hot-Spot für Immobilien, Steuerparadies und Urlaubermagnet – Dubai lockt seit über 20 Jahren sehr erfolgreich Investoren, Touristen und neue Residenten aus der ganzen Welt an. Und in Zeiten internationaler Krisen ist das Emirat als Refugium sogar noch begehrter.
Von Gerald Paschen
Dubai fasziniert schon auf den ersten Blick. Die Metropole des gleichnamigen Emirats bietet nicht nur spektakuläre Gebäude, modernste Architektur und aussergewöhnliche Luxus-Hotels, sondern auch einen Mix aus orientalischen und maritimen Facetten am Persischen Golf. Hier glänzen die Superlative: das höchste Gebäude der Welt, der Burj Khalifa (828 m) oder die künstlich im Meer in Form einer Palme aufgeschüttete Insel The Palm Jumeirah sowie das Burj Al Arab, eines der luxuriösesten Hotels der Welt, das in Form eines Segels an der Küste emporragt. Der Flughafen von Dubai-City ist eines der wichtigsten Drehkreuze der Luftfahrt. Im Juli 2022 war es nach dem Passagieraufkommen sogar das größte der Welt.
Langweilig ist Dubai nie: Geboten werden ganzjähriges Beach-Life, Polo, Yachthäfen, Flaniermeilen mit Restaurants und Cafés. Selbst Wintersport steht in einer riesigen Skihalle oder auf einer Eislaufbahn zum Angebot. Abtauchen kann man nicht nur im Meer, sondern auch im Deep Dive Dubai, einem 60 Meter tiefen Becken. Mountainbiker toben sich auf dem Trail im Mushrif National Park aus. Außerhalb der City ist die sandige Wüstenlandschaft ein Revier für Abenteuertouren.
Und nirgendwo lässt es sich besser shoppen als in Dubai: Man kann beispielsweise Deira entdecken, den ältesten Stadtteil am Ostufer des Meeresarmes Dubai Creek, wo günstige Läden sowie Souks für Gold und Gewürze einladen. Ebenfalls am Creek lieg die Dubai Festival City mit dem gleichnamigen Einkaufszentrum. Es ist ein modernes Viertel mit zahlreichen Geschäften internationaler Marken und Unterhaltungsmöglichkeiten. Und in Downtown beim Burj Khalifa wartet das größte Einkaufszentrum der Welt, die Dubai Mall.
Begehrtes Steuerparadies
Attraktiv bleibt Dubai auch für Auswanderer und Unternehmer. Das Emirat Dubai ist Teil
der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE). Hier bieten sich gute Rahmenbedingungen, die Geschäftstätigkeiten, Investitionen und Daueraufenthalte begünstigen. Wer hier seinen Wohnsitz wählt, bekommt hohe Sicherheit und gute Infrastruktur beispielsweise bezüglich Kliniken oder Schulen. Vor allem lockt allerdings das Steuersystem: In Dubai gibt es keine Einkommenssteuer. Das gilt für Einnahmen aus dem In- und Ausland und schließt Gehälter, Renten, Kapitalerträge, Dividenden und Verkaufserlöse ein.
Auch eine Vermögenssteuer sowie eine Erb- und Schenkungssteuer kommen nicht zur Anwendung. Allerdings wird die klassische Mehrwertsteuer in Höhe von 5 Prozent seit 2018 von den VAE erhoben. Und ab Juni 2023 ist die Einführung einer Unternehmenssteuer in Höhe von 9 Prozent des Jahresgewinns geplant. Das ist im internationalen Vergleich immer noch sehr niedrig. Unternehmen, die in den verschiedenen Freihandelszonen der VAE tätig sind, genießen zudem ohnehin seit Jahren Steuerfreiheit und volle Eigentumsrechte (dieser Schutz ist auf 50 Jahre angelegt).
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Aufenthaltserlaubnis oder ein Visum in Dubai zu erlangen. Dazu gehören in der Regel finanzielle Mindestanforderungen wie Investitionen, Unternehmensgründungen, Vermögen oder bestimmte Einkommen. Kürzlich ist beispielsweise das Golden-Visa-Programm reformiert worden. Seit April 2022 kann man mit dem Erwerb einer Immobilie ab 2 Millionen Dirham (AED), etwa 530.000 Euro, ein Langzeit-Visum (10 Jahre) erhalten. Und bezüglich Immobilien hat Dubai viel zu bieten.
Immobilienmarkt im Aufwind
Das Emirat ist einer der wichtigsten Hot-Spots der Welt für den Immobilienkauf. Seit 2002 dürfen Ausländer hier Villen und Apartments erwerben. Seitdem wird im Emirat kräftig investiert. Geld ist vorhanden, auch weil in den VAE die Ölquellen weiter sprudeln. Spektakulär ist Dubais Skyline aus hochwertigen Wohnkomplexen in moderner Architektur. Mit künstlichen Kanälen, Inseln, Binnenseen und Golfplätzen werden immer neue Spitzenlagen geschaffen und ganze Wohnviertel aus dem Boden gestampft.
Seit September 2020 ist wieder ein stetiger Preisanstieg bei Immobilien zu beobachten. Im ersten Halbjahr 2022 zeigt sich nicht nur der Immobilienmarkt, sondern auch der Dirham sehr stark. Nur im Juni 2022 gab es bei den Preisen einen leichten Dämpfer (– 0,1 % zum Vormonat), aber die Zahl und der Wert der Transaktionen ist gleichzeitig überraschend stark gestiegen. Vom 1. Januar bis Anfang August 2022 wurden in Dubai schon rund 51.000 Immobilientransaktionen registriert (+ 56,6 % im Vergleich zu 2021). So gab es allein im 2. Quartal 2022 insgesamt 22.482 Transaktionen – das sind Anstiege von 50,8 % bei Apartments, 33,9 % bei Villen, 8,5% bei Gewerbeobjekten und 57,5 bei Grundstücken. Der gesamte Verkaufswert Dubais im 2. Quartal stieg sogar um 61,5 % und betrug 59,3 Mrd. AED (15,7 Mrd. Euro). Der durchschnittliche Preis pro Square Foot (sqft) liegt aktuell bei 1.151 AED (3.282 Euro/m2). Rund 31 Prozent der Verkäufe in Dubai liegen unter 1 Million AED (265.000 Euro). Rund 60 Prozent der Objekte wechseln für 1 bis 5 Million AED (ca. 265.000 – 1,33 Mio. Euro) den Besitzer.
Feinste Adressen
Am gefragtesten war im 2. Quartal 2022 die Zone Business Bay. Sie hatte das höchste Verkaufsvolumen mit 1.959 Transaktionen. Es ist ein im Herzen der Stadt gelegenes Entwicklungsgebiet auf einer Fläche von 436 ha mit Handel, Geschäften und Luxuswohnungen. Die Planungen sehen über 200 Wolkenkratzer vor. Für Apartments muss man hier aktuell im Durchschnitt mit 1,1 Mio. AED (ca. 292.000 Euro) rechnen beziehungsweise 1.764 AED/sqft. (5.030 Euro/m2). An zweiter Stelle folgt die Dubai Marina. Das Ambiente überzeugt hier durch futuristisches Flair mit vielen modernen Wolkenkratzern, die in erster Linie an einem künstlichen Kanal liegen. Die Szenerie ist maritim mit Piers, Yachten, Restaurants, Cafés, Modegeschäften und Flaniermeilen direkt am Wasser. Die Dubai Marina ist zudem eine der größten Zonen, wo Ausländer Volleigentum erwerben können. Apartments kosten hier durchschnittlich 1,41 Mio. AED (374.000 Euro) oder 1.658 AED/sqft (4.728 Euro/m2). Teuerster Apartment-Verkauf in der Dubai Marina war dieses Jahr ein Objekt im Projekt Five Luxe für 48 Mio. AED (ca. 12,7 Mio. Euro). An dritter Stelle beim Verkaufsvolumen-Ranking steht Downtown Dubai. Das Zentrum der Stadt ist ein Mischgebiet mit Wohn- und Geschäftsimmobilien sowie vielen Attraktionen (Burj Khalifa, Dubai Mall, Aquarium, Opera). Familien wohnen gern in der prestigereichen Innenstadt. Man ist bestens versorgt mit Kindergärten, Schulen, Universitäten und Kliniken. Apartments liegen hier durchschnittlich bei 2,32 Mio. AED (ca. 615.000 Euro). Der Rekordpreis waren hier dieses Jahr 51 Mio. AED (13,5 Mio. Euro).
Zu den Top-Zonen für Apartments zählen zudem Dubai Creek Harbour, Jumeirah Village Circle, Sobha Heartland und Jumeirah Lake Towers.
Wenn es allerdings um die exklusivsten Objekte (Villen und Apartments) geht, die aktuell verkauft worden sind, ist Palm Jumeirah der Spitzenreiter unter Dubais Wohngebieten. Die Palmeninsel bietet edle Hotels und Wohnanlagen, einen Board Walk, Strandclubs und Nachtleben. Im 2. Quartal 2022 wechselte hier eine Küstenvilla für 126,25 Mio. AED (ca. 33,5 Mio. Euro) den Besitzer. Der Spitzenpreis für ein Apartment lag bei 82 Mio. AED (ca. 22 Mio. Euro).
DAS EMIRAT GILT ALS SICHERER HAFEN
Für High-End-Villen ist Dubai Hills Estate ebenfalls eine perfekte Wahl. Die hochwertigsten Objekte gruppieren sich hier auf großzügigen Grundstücken (1.800 – 2.000 m2) um einen Golfplatz. Preise um die 100 Mio. AED (knapp 27 Mio. Euro) werden dafür gezahlt. Dubai Hills bietet aber auch Apartments. Wer eine Villa sucht, hat in Dubai eine gute Auswahl: Zonen wie Jabal Ali First, Emirates Living, Arabian Ranches, Damac Lagoons und Tilal Al Ghaf bieten den Traum vom Eigenheim in Dubai.
Für Villen vom Plan lag der Durchschnittspreis im 2. Quartal 2022 bei 1,8 Mio. AED/477.000 Euro (+ 9,8 % zum 2. Q. 21). Bei fertigen Villen sind die Preise eher stabil. Sie kosten durchschnittlich 2,7 Mio. AED/715.000 (+0,1 % zum 2.Q. 2021).
Bemerkenswert ist allerdings der Anstieg der Mieten in den Topzonen. Innerhalb eines Jahres sind diese für Apartments in Downtown Dubai und Palm Jumeirah um 24 Prozent angezogen, gefolgt von Dubai Marina und Dubai Beach Residence (jeweils +23 %). Bei Villen verzeichneten Dubai Hills (+ 42 %) und Palm Jumeirah (+41 %) die höchsten Mietsteigerungen.
Man kann feststellen, dass gerade in diesen unsicheren Zeiten mit Krisen, Kriegen sowie großen Inflationssorgen Dubai für viele noch interessanter geworden ist. Investoren und Wohlhabende aus der ganzen Welt versuchen sich hier ein zweites Standbein zu schaffen.