Dubái lleva más de 20 años atrayendo con gran éxito a inversores, turistas y nuevos residentes de todo el mundo. Y en tiempos de crisis internacional, el emirato es aún más solicitado como refugio.
Por Gerald Paschen
Dubái fascina a primera vista. La metrópolis del emirato del mismo nombre ofrece no solo edificios espectaculares, arquitectura de vanguardia y excepcionales hoteles de lujo, sino también una mezcla de facetas orientales y marítimas en el Golfo Pérsico. Aquí brillan los superlativos: el edificio más alto del mundo, el Burj Khalifa (828 m) o The Palm Jumeirah, una isla levantada artificialmente en el mar en forma de palmera, así como el Burj Al Arab, uno de los hoteles más lujosos del mundo, que se levanta en la costa en forma de vela. El aeropuerto de la ciudad de Dubái es uno de los más importantes centros de aviación. En julio de 2022, era incluso el mayor del mundo por volumen de pasajeros.
Dubái nunca se aburre: ofrece vida de playa durante todo el año, polo, puertos deportivos, paseos con restaurantes y cafés. Incluso los deportes de invierno se ofrecen en una enorme pista de esquí cubierta o en una pista de patinaje sobre hielo. No solo se puede bucear en el mar, sino también en Deep Dive Dubái, una piscina de 60 metros de profundidad. Los ciclistas de montaña pueden disfrutar de los senderos del Parque Nacional de Mushrif. Fuera de la ciudad, el paisaje arenoso del desierto es uno de los lugares favoritos para las excursiones de aventura.
Y en ningún sitio se puede ir de compras mejor que en Dubái: por ejemplo, puede descubrir Deira, el barrio más antiguo de la orilla este del Dubái Creek, donde encontrará tiendas económicas y zocos de oro y especias. También en el arroyo se encuentra Dubái Festival City con el centro comercial del mismo nombre. Es un barrio moderno con numerosas tiendas de marcas internacionales e instalaciones de ocio. Y en el centro de la ciudad, cerca del Burj Khalifa, le espera el mayor centro comercial del mundo, el Dubái Mall.
Codiciado paraíso fiscal
Dubái también sigue siendo atractiva para los emigrantes y los empresarios. Forma parte de los Emiratos Árabes Unidos (EAU). Ofrece buenas condiciones marco que favorecen las actividades empresariales, las inversiones y la residencia permanente. Los que deciden vivir aquí disfrutan de un alto nivel de seguridad y de una buena infraestructura, por ejemplo, en términos de clínicas y escuelas. Pero, sobre todo, el sistema fiscal es atractivo: en Dubái no hay impuesto sobre la renta. Esto se aplica a los ingresos del país y del extranjero e incluye los salarios, las pensiones, las ganancias de capital, los dividendos y los ingresos por ventas.
El impuesto sobre el patrimonio y el impuesto sobre sucesiones y donaciones tampoco son aplicables. Sin embargo, desde 2018, los Emiratos Árabes Unidos recaudan el tradicional impuesto sobre el valor añadido a un tipo del 5 %. Y a partir de junio de 2023, está previsto introducir un impuesto de sociedades del 9 % de los beneficios anuales. Esta cifra sigue siendo muy baja en comparación con los estándares internacionales. Las empresas que operan en las distintas zonas francas de los EAU también disfrutan desde hace años de la exención fiscal y de plenos derechos de propiedad (esta protección está pensada para durar 50 años).
Hay varias formas de obtener la residencia o el visado en Dubái. Suelen incluir requisitos financieros mínimos, como inversiones, creación de empresas, activos o determinados ingresos. Recientemente, por ejemplo, se ha reformado el programa Golden Visa. Desde abril de 2022, es posible obtener un visado de larga duración (10 años) con la compra de una propiedad a partir de 2 millones de dirhams (AED), unos 530.000 euros. Y cuando se trata de bienes inmuebles, Dubái tiene mucho que ofrecer.
El mercado inmobiliario está en alza
El emirato es uno de los puntos calientes más importantes del mundo para la compra de inmuebles. Los extranjeros pueden comprar villas y pisos desde 2002. Desde entonces, ha habido muchas inversiones en el emirato. Hay dinero disponible, también porque los pozos de petróleo de los EAU siguen manando. El horizonte de Dubái, con sus complejos residenciales de alta gama y arquitectura moderna, es espectacular. Con canales artificiales, islas, lagos interiores y campos de golf, se crean constantemente nuevas ubicaciones privilegiadas y se construyen barrios residenciales enteros desde el suelo.
Desde septiembre de 2020, se ha vuelto a observar un aumento constante de los precios de los inmuebles. En el primer semestre de 2022, no solo el mercado inmobiliario sino también el dírham está mostrando una gran fortaleza. Solo en junio de 2022 se produjo un ligero descenso de los precios (-0,1 % respecto al mes anterior), pero el número y el valor de las transacciones han aumentado sorprendentemente al mismo tiempo. Desde el 1 de enero hasta principios de agosto de 2022, ya se han registrado alrededor de 51.000 transacciones inmobiliarias en Dubái (+ 56,6 % respecto a 2021). Así, solo en el segundo trimestre de 2022, se produjeron un total de 22.482 transacciones, lo que supone un aumento del 50,8 % en el caso de los pisos, del 33,9 % en el de los chalets, del 8,5 % en el de los locales comerciales y del 57,5 % en el de los terrenos. El valor total de las ventas de Dubái en el segundo trimestre aumentó un 61,5 % y ascendió a 59.300 millones de AED (15.700 millones de euros). El precio medio por pie cuadrado (sqft) es actualmente de 1.151 AED (3.282 euros/m2). Alrededor del 31 % de las ventas en Dubái son inferiores a 1 millón de AED (265.000 euros). Cerca del 60 % de las propiedades cambian de manos por entre 1 y 5 millones de AED (aproximadamente entre 265.000 y 1,33 millones de euros).
Mejores direcciones
La zona más solicitada en el segundo trimestre de 2022 fue Business Bay. Fue el de mayor volumen de ventas, con 1.959 transacciones. Se trata de una zona de desarrollo situada en el corazón de la ciudad en una superficie de 436 ha. con comercios, tiendas y pisos de lujo. Los planes prevén más de 200 rascacielos. En la actualidad, los pisos tienen que contar con una media de 1,1 millones de AED (aproximadamente 292.000 euros) o 1.764 AED/pie cuadrado. (5.030 euros/pie cuadrado). El puerto deportivo de Dubái le sigue en segundo lugar. El ambiente en Dubái es convincente con un toque futurista con muchos rascacielos modernos, que se encuentran principalmente a lo largo de un canal artificial. El paisaje es marítimo, con muelles, yates, restaurantes, cafés, tiendas de moda y paseos marítimos. El puerto deportivo de Dubái es también una de las mayores zonas en las que los extranjeros pueden adquirir la plena propiedad. Los pisos cuestan una media de 1,41 millones de AED (374.000 euros) o 1.658 AED/pie cuadrado (4.728 euros/m2). La venta de piso más cara en el puerto deportivo de Dubái este año fue una propiedad en el proyecto Five Luxe por 48 millones de AED (unos 12,7 millones de euros). En el tercer puesto del ranking de volumen de ventas se encuentra el centro de Dubái. El centro de la ciudad es una zona de uso mixto con propiedades residenciales y comerciales, así como muchas atracciones (Burj Khalifa, Dubái Mall, Acuario, Ópera). A las familias les gusta vivir en el prestigioso centro de la ciudad. Está bien comunicada con jardines de infancia, escuelas, universidades y clínicas. Los pisos aquí tienen una media de 2,32 millones de AED (unos 615.000 euros). El precio récord de este año fue de 51 millones de dólares australianos (13,5 millones de euros).
Las mejores zonas para pisos también incluyen Dubái Creek Harbour, Jumeirah Village Circle, Sobha Heartland y Jumeirah Lake Towers.
El emirato es considerado un refugio seguro
Sin embargo, cuando se trata de las propiedades más exclusivas (villas y pisos) que se han vendido en la actualidad, Palm Jumeirah se sitúa a la cabeza de las zonas residenciales de Dubái. La isla de las palmeras ofrece hoteles y complejos residenciales de clase, un paseo marítimo, clubes de playa y vida nocturna. En el segundo trimestre de 2022, una villa costera cambió de manos por 126,25 millones de dólares australianos (unos 33,5 millones de euros). El precio máximo de un piso fue de 82 millones de dólares australianos (unos 22 millones de euros).
Para villas de alta gama, Dubái Hills Estate es también una opción perfecta. Las propiedades de mayor calidad aquí se agrupan alrededor de un campo de golf en parcelas amplias (1.800 – 2.000 m2). Se pagan por ellos unos 100 millones de dólares australianos (algo menos de 27 millones de euros). Dubái Hills también ofrece pisos. Quienes busquen una villa tienen una buena opción en Dubái: zonas como Jabal Ali First, Emirates Living, Arabian Ranches, Damac Lagoons y Tilal Al Ghaf ofrecen el sueño de la vivienda en propiedad.
En el caso de las villas sobre plano, el precio medio en el segundo trimestre de 2022 fue de 1,8 millones de AED/477.000 (un 9,8 % más que en el segundo trimestre de 2021). Los precios de las villas terminadas son bastante estables. Su coste promedio es de 2,7 millones de dólares australianos (715.000 euros), lo que supone un aumento del 0,1 % con respecto al segundo trimestre de 2021.
Sin embargo, el aumento de los alquileres en las zonas altas es notable. En el plazo de un año, han subido un 24 % los pisos del centro de Dubái y de Palm Jumeirah, seguidos por los de Dubái Marina y Dubái Beach Residence (ambos con un aumento del 23 %). En cuanto a las villas, Dubái Hills (+42 %) y Palm Jumeirah (+41 %) registraron los mayores aumentos de alquiler.
Se puede ver que, especialmente en estos tiempos inciertos con crisis y guerras, así como grandes preocupaciones por la inflación, Dubái se ha vuelto aún más interesante para muchos. Inversores y personas adineradas de todo el mundo intentan crear un segundo punto de apoyo. El emirato se considera un refugio seguro.